房价的逻辑

layout: post title: ‘房价的逻辑’ date: 2016-10-25 author: huang cover: ‘http://on2171g4d.bkt.clouddn.com/jekyll-banner.png’ tags: 房价 —

我觉得我想明白了房价的逻辑，当然首先想明白了资产的逻辑。

先说资产的逻辑：价格=收益×PE 。

PE是市盈率，倒数是收益率，即价格除收益。理论上，PE和货币利率相关，银行理财收益能做到4% ~ 5%，那市场的PE应该是20倍到25倍。当市场看好某种资产，高估某种资产的时候，PE就高于25倍，意味着虽然看起来资产收益不如银行理财，但乐观预计的收益多半是比现在能明显算出来的多，超越银行理财的水平。如果没有乐观的预期，资产的PE是不可能长期走高的。

当某种资产的PE低于20倍的时候，意味着低估。若市场发现实际资产的风险低收益好，超过银行理财，资金会快速涌入，抬高PE，直到接近市场利率水平。

说说房价，上海张江500w的两居，月租5000，年收益6W，明面上算PE是100倍。这么高的PE，按理说傻瓜才会买呢，500W买理财年收益20W以上。但反过来想，如果市场真的认可这个房价，那说明实际PE应该不是100倍，应该是25倍到30倍的样子才对，哪怕存在高估。按这个设想和公式，则500W的房子的收益应该是16W到20W。多出来的10W收益是从哪来的呢？

政策收益

上海孩子入学分6档，1档户口+学区房，2档户口，3档学区房，其他3档基本没戏。如果在上海定居成家养孩子，那首要的孩子就学的政策收益，应该每年超过1OW吧，毕竟在上海10W的赞读费其实真的挺便宜的。

大城市欢迎一种人，高收入职业人群，高收入意味着高税收。最好他们还不消耗本地的社会资源，不生不养。其实年轻人、丁克人在北上广，如果可以高收入就业的话，生活非常滋润。

按这个逻辑怎么降房价呢？当然是降低收益了，增加出租房供应，降低流入人口，减少政策收益。比如出租房供应增加1倍，人口不变，相信房租年收益降至3W。上海学校增加1倍，入学收益是否可降至7W？这样算来房子年收益10W，房价可降至200W吧。